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阳光不锈 发布于2017-7-26 12:15 2692 次浏览 0 位用户参与讨论
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住建部有关负责人说,将通过立法,明确租赁当事人的权利义务,保障当事人的合法权益,建立稳定租期和租金等方面的制度,逐步使租房居民在基本公共服务方面与买方居民享有同等待遇。

近日,很多人被“广州赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益”的新闻刷爆朋友圈。同时,如何保障租购同权的问题,引发舆论热议。

“租售同权”能否破解高价房?

近年来,学区房的极端案例频繁刺激公众的神经。“高价房”的背后是家长为了让孩子能进名校不惜掷重金抢购。那么,“购租同权”能否解决高价房的问题?

广州新政出台之后,不少家长认为,高价房将迎来暴跌。既然租房子能上学,那又何必要买呢?多名房地产业内人士认为类似广州的租房新政将对学区房产生较大的影响。

北京西城区一名中学老师表示,“租购同权”需要国家出台一系列相关政策来限制,否则原本的高价房就会变成“高价租房”。

同策咨询研究部总监张宏伟表示,就广州的新政而言,在实际操作中很难同权。因为同权的实现要足够多的租赁型住房供应和充足的教育等公共服务资源配套两方面支撑,一方面无法满足也就没有办法保障。

链家研究院院长杨现领认为,寄望于租购同权解决房价问题并不现实,目前学区房房价过高的症结在于教育资源供给不足,使得学区成为稀缺资源,破解关键是通过市场化、民营化的机制释放教育供给能力。

中原地产首席分析师张大伟表示,租购并举是房地产长效调控的政策之一,这一通知将有利于提高租房者权益,稳定租赁关系,增加租赁房源。加大供给以缓解房价上涨,并让更多的人可以通过租房而不是买房来保障居住需求,有助于市场平稳。

今后租房就可以上“名校”吗?

在学位房价格居高不下的广州,租购同权似乎打开了一个新局面:通过租房就能上名校。不过,租房入学在户籍、房产情况等方面也设置了一些前置条件,只有完全符合的群体,才有可能通过租房来入读理想学校。

专家认为,真正实现租房上名校,还需等待实施细则和配套政策的出台,同时专家也表示,不要对租房就能解决教育问题期望太高。

中原地产首席分析张大伟认为,承租人子女可以就近入学,并非保证优质学区入学。在一线城市承租人子女都是可以入学的,只不过是限制条件和强度有所不同,且前提是学区有余量;不仅如此,基于优先级别的不同,承租人子女上优质学校的可能性并不大。

以北京为例,在非热点学区,外地户籍人士子女通过租房具备了五证后是可以就近入学的,但在西城、海淀等热点学区,一般只能保证“房户合一”的第一顺位入学。

不仅如此,广州要求承租人子女就近入学还需符合积分入学的条件。据相关媒体报道,这一举措几年前就在深圳、上海、天津、长沙等城市执行,非本地户籍子女都可在当地上学,但同样要积分排队。

“租售同权”对租金有何影响?

对一些买不起“天价学位房”的家庭来说,“租售同权”是一个好消息,但优质学位房屋的租赁价格很有可能因此大幅上涨。

张大伟称,“租购同权或会导致学区房租赁需求爆发”,原本一线城市的学区房学位就十分紧张,业主子女都不一定能满足入学需求,如果承租人再加进来,学区房租金将有上涨动力。

宋丁、孙不熟等业内人士分析认为,只要优质教育资源不平衡,就会带来优质学位房屋的高溢价。因此,如果"租购同权"没有相关的限制性政策,可以预计优质学位房屋租金将大幅上涨。

为缓解优质租赁房源的供求矛盾,增加租赁房源的供应,方案提出,广州允许将商业用房等按规定改造为租赁住房,并执行居民用水、用电、用气价格标准。允许出租人按照住宅设计规范改造住房后出租,不过应当以原设计的“卧室”“起居室”为最小出租单位,不得按床位出租,人均居住面积不得低于本市规定的最低标准。

房屋租赁时代即将到来了吗?

在“限”字当头的背景下,此前火热的房地产市场逐渐冷却,随着楼市调控的进一步深化,大力发展和规范房屋租赁市场,从而增加房屋“供应池”的做法,是符合市场规律的柔性手段。

近来包括一线城市及部分热点二线城市的土地市场,已迎来一大波新地供应。而土地供应普遍“竞自持”,甚至出现100%自持、完全用于租赁及供地大规模转向保障性住房等现象表明,我国楼市供应体系正在发生根本性变化。

同策咨询研究部总监张宏伟指出,“随着房价的上涨,再加上热点城市限购越来越严格,具备购房能力的人慢慢减少,购房年龄将会延迟,这会导致越来越多的人需要在租赁市场停留更长时间。”

链家研究院认为,未来5-10年,中国租赁市场将进入快速发展阶段,2020年的市场体量约为1.6万亿元,2025年将达到2.9万亿元,2030年有望超过4万亿元。

更重要的是,中央多次重申对于住房的重新定位,即“房子是用来住的,不是用来炒的”,这是楼市供应更加强调有效性、持续性,并引导土地及住房供应结构性变化的原因。

在政策支持及社会发展的变化下,买房这一传统方式正在悄然转换,租房时代即将来临。


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