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[城建管理] 平顶山二手房交易门道多 中介的这些手段需留心!

发表于 2018-8-6 11:22:44 | 显示全部楼层 |阅读模式

平顶山二手房交易门道多 中介的这些手段需留心!

平顶山二手房交易门道多 中介的这些手段需留心!

市区凌云路一在建住宅高层

平顶山二手房交易门道多 中介的这些手段需留心!

平顶山二手房交易门道多 中介的这些手段需留心!

在市区长青路中段一家二手房中介门前,售房信息吸引市民的目光

□本报记者 焦曙光 /文 张鹏 /图

“房子还没卖出去,我们一家人却因此已经翻了脸,气坏了!”近日,市民刘女士向本报反映了她的卖房经历,因为要卖家里的一套房子,她遭遇了许多房产中介的抢客“招数”,这让她对房产中介十分反感。据了解,自今年以来,我市二手房交易市场十分活跃,不少房产中介为抢房源、抢客户,各种招数都用,让蒙在鼓里的卖房者苦不堪言。

找中介卖房子,会有什么坑?为抢客户,中介都会使用什么招数?对此,记者进行了市场走访。

二手房交易价格一直在涨

根据国家统计局平顶山调查队发布的数据,今年前5个月我市二手住宅价格一直呈现上涨趋势。1至5月份我市二手住宅价格,各月环比指数在100.2%-100.8%之间,在全国70个大中城市中指数并列排名分别为5、6、15、8、12名;同比指数为106.3%-105.6%间,在全国70个大中城市中并列排名分别为22、18、19、 12、10名。据分析,主要原因为部分购买新房资金受困的人群加入了购置二手房行列,尤其是学校、医疗机构附近的房源价格涨幅明显;另外,新城区成熟小区住房颇受青睐,价格呈上涨趋势。

记者在市场调查中发现,相对于新楼盘而言,许多二手房住宅小区的周边配套设施都已经相当成熟,其地段、房屋质量、物业管理好坏情况、周边公共交通是否便捷,也都一目了然。毕竟许多新楼盘的配套设施还停留在规划上、效果图上,可能需要过个三年五载才能看到真实的样子,是否能实现以及将来能实现的程度都还是个问号。二手房的价格更为多元化,选择面更宽,有不少建成时间并不算太长的二手房,在价格方面也比新房实惠得多。若是遇上房主急于出售主动让价,还能便宜不少。

总的来说,二手房一般都是现房,地段比较成熟,小区周边配套设施完善,交通便利,整体商业氛围、购物环境、生活气息等都十分浓郁。二手房属于再上市交易的房屋,基本是即买即住,过户后购房者即可拿到房产证。不少买新房的市民遭遇楼盘烂尾,等上六七年依然看不到楼盘封顶入住,更别提办房产证了。这也是很多市民愿意买二手房的原因。

一个小区旁四五家中介

因为二手房交易价格一直处上涨趋势,因此,二手房交易日益活跃。7月30日记者在市行政审批大厅三楼看到,等待二手房过户的市民排起了长队,仅一个服务台前上午就排了近30户,不时会看到身穿各种二手房中介工作服的工作人员穿梭在人群中。

在新城区一个小区旁边,记者看到了4家房产中介公司的门面房。其中一家中介公司的工作人员告诉记者,因为最近交易量大,他们将在新城区再开一家门店,“好的业务员一个月能卖上七八套房子,少的也能卖两三套”。

他们房源从哪儿来呢?是房主主动上门委托销售的吗?在一番详细了解下,记者得知真正上门委托中介销售的房主并不是很多,大多数房主都是在网上一些平台发布房源信息后,房产中介以自己买房子的名义与其联系,想尽办法将该房子的销售“揽”到自己名下。在现场,记者看到房产中介的工作人员将从网络上搜罗到的房源信息装订成册,由工作人员一一打电话询问是否要销售。

显然,一个小区旁这么密集地有好几家房产中介门店,自然会存在抢客户的情况。

刘女士遇到的就是种情况。刘女士说,她是今年3月份将自己家房子的信息发布到网上的,几乎每天接到的都是房产中介的电话,多个中介的工作人员会反复不停地打电话,有时一天能打上好几个。“基本上每个人都说,自己现在就有一个客户想买,而且可以全款,立马就要求去看房子。”刘女士说,起初她感觉自己的房子挺抢手的,就很高兴地与之约了时间,带他们去看房,但每次都没有下文了。

后来,这样的电话接多了,刘女士也不愿意应承,就说房子不准备卖了。但是,许多中介并不死心,依然隔三岔五地给她打电话,后来刘女士索性说房子已经卖了。

为了搅黄生意 假装抬高房价

一周前,有朋友介绍了一位买房者,刘女士觉得比较放心,便决定自己把房子卖了。对方提出,为了资金安全,还是委托一家中介公司办理比较好,刘女士也同意了。没想到,这房子刚谈妥没几天,她又开始频繁地接到各种中介的电话,“每个都要房子要得挺急的,而且我故意把房价说高了三四万元,结果对方也大都表示能接受。”刘女士说,丈夫听说后,特别生气,认为她把房子卖亏了,“你看,现在说明这房子能卖个高价,你不应该答应之前的价格”。丈夫提出来,再有中介打来电话问房子,他来接。

刘女士也疑惑,为什么自己一卖出去,立马就有许多高价买主出现了。但是,她与买家已签了定金合同,如果现在违约是要交违约金的,她十分为难。在是否要违约这件事上,她与丈夫产生了极大分歧。“由于许多后打来电话的中介都声称能多卖三四万,让我老公认为即使违约赔了违约金,依然能多卖一两万元,因此这违约的成本可以接受。”刘女士说,在两人吵了几天后,她只好同意与谈好的买家违约了,丈夫执意去接洽了另一家中介公司,没想到原本紧追不舍的这位业务员却让丈夫等了两三个小时,没有见到客户的影子。甚至半个多月过去了,一个买家也没出现,这让她十分生气。

经了解,有房产中介的工作人员告诉她:“因为同行间竞争比较厉害,有些中介打听到该房子还未过户,就采取各种办法诱使你违约,把你的上个交易搅黄了再说,客户再慢慢找,反正你也卖不成了。”

据业内人士透露,客户和房源被谁先抢到,谁就拿到主动权和邀约权,二手房中介如果没有房源还怎么做中介?二手房经纪人手里如果没有客户还怎么卖房子?所以,在二手房市场里更加讲究一个办事“效率”问题,客户和房源必须是用抢的。抢客户、抢房源不单单发生在中介与中介之间,同一个中介的不同经纪人也抢得很火热,对他们来说拿到代理权是最保险的一种售房方式。比如有一个房主在懵懵懂懂的情况下与一个中介签了独家代理销售权,这个中介没给他介绍来买房者,导致其他想买的人无法与之进行交易……

律师提醒,通过中介卖房要多注意

那么,通过中介卖房需要注意哪些问题呢?记者采访了河南炳东律师事务所的庄海博律师。据介绍,凡是中介要你签“全权委托”或“独家代理”等合同时,要慎重。“全权委托”是指房主委托中介代理自己行使全部权利,可以代为确定交易条件、签订合同、办理过户手续等。一旦中介公司为自己利益而对购房人做出承诺,房主对购房人就要承受相应后果,至于房主还能否向中介追究责任,那一般是与购房人无关的。“独家代理”是指房主承诺只委托某一家中介代为出售房屋,不得自行或另行委托其他中介出售。这种情况下,如果中介因某种原因不积极出售房屋,房主就会比较被动,即使自己找到合适的出售机会,可能也要被中介索要约定的费用。虽然从法律角度分析,这种未付出却索要费用的约定可能属于不具备效力的“霸王条款”,但毕竟还是有麻烦和风险。

所以,如果委托中介卖房,尽量不要采取“全权委托”或“独家代理”的方式。如果非要采用上述的方式,应在合同和授权委托书上做出一定限制:比如“委托书上标明签订合同或收款须由产权人本人亲自确认方为有效”“独家代理的底价是多少”“中介代理权的有效期限到何时止”“不能按约定时间和价格出售如何处理”“不通过中介另行出售如何处理”等等。

另外,在委托中介交易的过程中,中介往往以方便代理为由要求房主把《房屋所有权证》交给中介代为保管,这对售房人是极为不利的,一旦卖家和中介发生什么纠纷,中介往往会扣住产权证不还。即使房主能通过诉讼等方式要回产权证,可能也会投入相当多的时间和精力。因此,提醒卖房者可以把相关产权证、身份证的复印件交给中介,需要原件时可由产权人亲自出面办理。即使是复印件也可以做一些必要的设置,比如在产权证或身份证的复印件上标明授权范围等约束性内容。

最后,卖方应该坚持在签订合同等交易的重要环节由买卖双方及中介三方共同确认相关交易条件并共同在合同上签字确认,避免有的中介不让交易双方见面,欺瞒买卖双方“吃差价”。






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